产业化住宅成本研究分析

　　1　引言

从1999年国务院办公厅颁布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》开始，国家就不断制定一系列产业政策以推进住宅产业化的实施。住宅产业化的核心是以工业化生产方式建造住宅，目的是在保证质量的前提下提高建设效率并降低成本。在《若干意见》颁布后的十几年中，住宅产业化一直被高度关注，而且有个别企业在不断探索，但是实际上并没有形成成熟的住宅产业化市场。由于实施规模以及产业链等各种原因，住宅产业化在成本方面的优势并没有显现出来，相反在短期内具有成本劣势。我国住宅产业化领头企业万科认为，高成本是制约住宅产业化发展的主要因素。

消费者在购买住宅时，房价是主要考虑因素；房地产企业在选择开发项目时，成本是主要考虑因素。为此，本文分别就开发成本以及消费者使用两个层面对工业化住宅与普通住宅作对比分析，并从相应的角度提出建议，以促进产业化住宅的发展。

2　产业化住宅与传统住宅的成本对比分析

2.1　开发成本层面对比分析

工业化住宅的生产流程与传统住宅存在很大的差异，传统的住宅建设在工地直接进行材料准备、钢筋绑扎、混凝土浇筑等工作，而产业化住宅是在工厂进行构件的标准化预制，只需要在工地进行搭建安装。二者的差异更主要体现在建安成本上。万科集团在上海所开发的新里程项目、金色里程项目、四季花城项目、金色城市项目以及北京假日风景项目都采用了工业化生产的方式，根据这五个项目的成本估测数据，可得到建安成本的工业化增长率。根据此工业化增长率对南京某一处传统住宅（103m2）进行工业化假设，将工业化住宅与传统住宅建造成本进行对比。

　　从对比分析可以看出，在假定社会折现率的情况下，工业化住宅比传统住宅的建造成本增加了9.8%，由于上述数据采用万科集团少数楼盘统计得出的工业化增长率对某小区做出同比工业化假设，而早期的工业化住宅预制构件偏少，工业化程度很低，所以9.8%的建造成本增长率为比较保守的增长率。万科龙华保障房项目将住宅产业化成功应用于保障房建设中，以717天的工期建成总建筑面积约21.5万平方米的4002套住宅，但是在工期缩短，质量提高，注重环境效益的同时，该项目每平米造价3998元，比传统建筑造价增加将近400元，增幅约10%。企业作为理性的经济人，在从事经济活动时，必然会从成本－收益的角度来考虑并追求利益最大化。所以，高成本必然成为阻碍住宅产业化在我国发展的一个重要因素。

2.2　消费层面对比分析

除了成本之外，消费者的认可度也是开发企业考虑的重要因素。本文就使用成本，对工业化住宅以及传统住宅作对比分析。根据万科五个项目的成本估测数据，得到适用成本的工业化增长率，并根据此工业化增长率对上述传统住宅进行工业化假设，将工业化住宅与传统住宅的使用成本进行对比。

从分析对比可以看出，在假定社会折现率的情况下，在使用成本方面，工业化住宅比传统住宅降低了许多，而且使用年限越久，使用成本降低的就越多。万科龙华保障房项目虽然建造成本较高，但是在使用过程中非常节能，每年节约电费可达80万元，节约标煤485.19吨，并且可减少粉尘4.85吨。由此可看出，住宅产业化可在很大程度上实现四节—环保。

按照50年的全寿命周期将工业化住宅与上述传统住宅的各阶段成本进行计算比较，可以发现工业化住宅全寿命周期成本与传统住宅全寿命期成本相差无几，并且如果以更长的使用使命计算，住宅产业化全寿命周期成本将会低于传统住宅全寿命期成本。

通过上述对比分析，工业化住宅在前期阶段投入要高于传统住宅，当进入使用阶段，工业化住宅在使用、维修成本上会低于传统住宅，随着时间的推移，工业化住宅与传统住宅的全生命期成本之间的差距会逐渐缩小，最终工业化住宅的成本甚至将会低于传统住宅。

虽然全生命期内工业化住宅在成本上具有微弱优势，但是由于前期投入的大幅增加造成的房价上涨以及消费者对于全生命期成本考虑的不足，使得住宅产业化市场并不如预想的好。出于市场情况以及前期投资加大，大部分房企对于住宅产业化只能持观望态度。所以，前期成本较高以及如何有效降低前期成本，成为了发展住宅产业化的关键。

3　造成产业化住宅前期成本高的原因

在成本方面，住宅产业化发展通常要经历三个阶段，即性能优势成本劣势阶段、性能价格比优势阶段、性能成本双优势阶段。我国目前尚处于住宅产业化发展的初级阶段，即性能和建造成本都很高。本文认为，住宅产业化初期成本高的原因大致有以下五点：

3.1　产业链上下游分裂，未形成规模发展

住宅产业化的发展应该串联起上下游的业务板块，提高效率降低成本，形成全产业链的住宅产业化经营模式。而我国建筑设计、构件生产、施工安装的企业相互独立，相互之间的难配合不仅降低了效率，还提高了建筑造价。

万科是我国实行住宅产业化的领头企业，但是其广泛应用于工业化生产的部件也只有阳台、消防楼梯和外墙等环节。业内有关人士表示主要是由于现在还没有形成规模，导致配套的设备租赁公司、构件生产公司等没有适时地发展起来，小规模的生产使单位面积设备分摊成本高。由于住宅产业化施工机械化程度高，机械设备需要大量前期投资，扩大建筑面积是摊薄成本的一种手段。最理想的状态就是众多房企都能参与到住宅产业化中，通过增量降低成本。

总之，住宅产业化规模化方面在纵向及横向发展都很不够，造成了产业化住宅成本的居高不下。

3.2　物流成本

工业化生产方式与传统住宅施工建造成本一个很大的差异体现在物流成本上。工业化住宅依赖于构件的生产，万科工程师秦珩表示万科东莞的工业化实验楼在建造时，由于周边没有能产业化生产构件的内销构件厂，只能选择一家出口厂家，这些构件先出口香港，然后再从香港进口，这大大推高了建造成本。

3.3　结构形式选择不当

用建筑工业化技术来建设住宅，要获得良好的经济性，合理选择结构形式是必要前提条件。从国内示范试点工程来看，不同结构形式的经济性差异很大，例如沈阳万科春河里项目采用日本鹿岛的结构体系，比传统建筑造价几近翻倍，上海市用装配式框架结构建设的实验楼和试点工程，比传统方法增加造价30～50%，而北京万科、宇辉集团、中南建设、西伟德宝业等采用预制装配式剪力墙结构建设的试点项目，建筑增量成本都可以控制在10～20%。产生如此大的差异是因为：中国的高层住宅普遍是剪力墙结构，而装配式框架结构对中国式的住宅适应性不好。要降低成本，就要根据我国的住宅形式选择适合我国住宅产业化发展的结构形式。

3.4　技能人才荒

我国建筑业劳动力的供给结构正在发生格局性变化，这种变化主要体现在两个方面，一是我国人口红利即将用完，二是劳动力技能结构的变化[5]。由于我国传统的建筑业依赖于以积累经验为主的技能人才培养模式，而推动住宅产业化施工工艺与流程的改变需要新的技术型人才。这部分技能人才的缺失使得企业在推行住宅产业化时必须对从业人员进行专业的技能培训，无论是管理人员或者是一线工人，都需要掌握新的技能。这部分专业的小范围专业培训无疑又推进了住宅产业化成本的增加。

　　3.5　消费者以及政府意识不足

由于产业化住宅建设成本高于普通住宅，所以没有充足的市场需求。消费者的短视行为使其忽略了产业化住宅的优势与长远利益。就政府方面，由于目前住宅产业化被炒得很热，各地政府纷纷出台政策促进住宅产业化发展，但由于思想意识上准备不足，措施不具体，力度不够，没有切到实处地发展住宅产业化。

4　降低产业化住宅成本的措施

高成本阻碍了住宅产业化的规模发展，不能形成规模化又导致了住宅产业化的高成本，这似是一个不能解决的难题，但通过有效途径采取有效措施，住宅产业化成本会有很大的下降空间。

4.1　政府出台政策刺激发展

由于房地产企业看不到利润，又缺乏对于住宅产业化全寿命期的计量，从而缺乏推行住宅产业化的内在动力。日本以及欧洲国家住宅产业化的发展一直有政府出台政策进行支持，中国的住宅产业化发展更需要政府出台激励政策以及补贴政策，以促进其发展。

4.2　延长产业链

产业链的延长不仅是指纵向向前向后的延长，也包含各房地产企业之间的横向联合，以兼并、收购等方式实现低成本扩张，实现一体化生产经营。同上下产业之间纵向的配合与衔接，同产业之间横向的合作，实现规模化的生产，更容易达到标准化并降低成本。并通过经营一体化尽可能实现近距离的构件生产与提供，减少物流成本。

4.3　建筑劳务产业化

工业化住宅人工成本所占比例通常仅为传统住宅的一半，可预见未来的人工成本将会不断上升，人工成本方面，住宅产业化与传统住宅之间的差距将逐渐缩小。另外，住宅产业化工人以及管理人员都需要专门的培训，通过校企合作或者与培训机构合作，实现大范围专业培训，有利于降低培训费用。此外，实行建筑劳务产业化，使工人不再流动生产，不仅可以防止企业人才流失，也可以使工人工作得以保障，可以有效降低成本。

4.4　采用混合结构并应用更多新技术

根据我国的住宅形式选择合适的结构，将轻型钢结构以及轻质墙体结构与钢筋混凝土结构结合起来，特别是在地震多发地区，利用钢结构可以有效抗震和减少灾后重建工作，更保证了人民的安全。应熟悉新工艺新材料并将其有效利用，防止新材料的浪费，并根据我国建筑特点研发出适合的工法以提高住宅产业化的经济性，降低早期成本。

4.5　政府、企业、公众三方协力保证落实

　　发展住宅产业化，政府是主导者，企业是实施者，公众是消费者，产业化住宅成本降低措施的落实离不开三方的配合。首先，政府要出台政策促进更多的企业参与到产业化住宅的建设中，并且加大宣传增加消费者全寿命期成本的观念，从而扩大产业化住宅的市场；其次，要真正降低成本，企业必须身体力行，只有更多的企业加入到住宅产业化的行列并进行新技术的开发利用，才能最有效降低成本；再者，任何一个市场都离不开消费者，所以只有政府、企业、公众三方合力，才能保证产业化住宅成本降低措施的落实。（来源丨建筑经济作者丨许远明 蒋义军）